규제 강화론의 관점
대한민국의 부동산 정책을 사회주의적 관점에서 바라보면, 주택은 단순한 재화나 투자 상품이 아닌 모든 국민의 기본적인 거주권으로 간주되어야 합니다. 이러한 시각에서는 정부가 적극적으로 시장에 개입하여 주택 가격을 안정시키고, 서민들의 주거 안정성을 보장해야 한다고 봅니다. 최근 몇 년간 시행된 분양가 상한제는 민간 건설사들의 과도한 이윤 추구를 제한하여 주택 구매 비용을 낮추려는 시도였으며, 임대차 3법(전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제)은 세입자의 주거 안정성을 보호하기 위한 정책입니다. 또한 종합부동산세와 양도소득세 강화 등 다주택자에 대한 중과세 정책은 주택의 투기적 수요를 억제하고 부의 집중을 방지하려는 목적을 가지고 있습니다.
사회주의적 관점에서는 주택 불평등이 심화되는 현상을 자본주의의 근본적인 모순으로 바라봅니다. 주택은 인간의 기본적 생존과 존엄성을 지키는 공간이므로, 이를 이윤 추구의 대상으로만 여기는 것은 문제가 있다고 보는 것입니다. 이러한 관점에서는 정부 주도의 공공주택 확대, 토지 공개념 강화, 그리고 재개발·재건축 과정에서의 원주민 보호 등이 중요한 정책 방향이 됩니다. 또한 주택 소유의 불평등을 해소하기 위해 1가구 1주택 정책을 강화하고, 주택을 많이 소유한 사람들에게 더 많은 세금을 부과하는 누진적 과세 체계가 필요하다고 봅니다. 이러한 정책들은 모두 부동산의 공공재적 성격을 강조하는 사회주의적 접근법이라고 할 수 있으며, 궁극적으로는 모든 국민이 적정한 비용으로 안정적인 주거 환경을 누릴 수 있는 사회를 지향하고 있습니다.
규제 완화론의 관점
반면, 자유주의적 관점에서는 정부의 과도한 규제가 오히려 시장을 왜곡시켜 부동산 문제를 악화시킨다고 봅니다. 시장 원리에 따르면, 주택 공급이 수요를 따라가지 못할 때 가격이 상승하는 것은 자연스러운 현상입니다. 따라서 규제 완화를 통한 공급 확대가 근본적인 해결책이라고 주장합니다. 현재 수도권을 중심으로 한 토지 이용 규제, 재건축·재개발 규제, 그리고 각종 조세 정책은 시장의 자율성을 저해하여 오히려 주택 공급을 위축시키고 가격 상승을 야기한다는 것입니다.
자유주의자들은 규제가 강화될수록 시장은 더욱 왜곡되고, 이는 결국 부동산 가격의 불안정성을 증가시킨다고 봅니다. 예를 들어, 분양가 상한제는 표면적으로는 주택 가격을 낮추는 것처럼 보이지만, 실제로는 건설사들의 공급 의욕을 저하시켜 장기적으로 주택 공급 부족 현상을 악화시킬 수 있습니다. 또한 임대차 3법은 임대인의 재산권을 과도하게 제한하고 임대 시장의 유연성을 저해하여, 결과적으로 임대료 상승이나 전세의 월세화 같은 부작용을 초래할 수 있다고 봅니다. 다주택자에 대한 중과세 정책 역시 임대 주택 공급을 줄이고 임대료 상승을 유발할 가능성이 있습니다.
자유주의적 관점에서는 정부가 시장에 간섭하기보다는 민간 건설사들이 자유롭게 주택을 공급할 수 있는 환경을 조성해야 한다고 주장합니다. 이를 위해서는 토지 이용 규제 완화, 높이 제한 완화, 용적률 상향 조정 등이 필요하며, 민간 부문의 창의성과 효율성을 활용하여 다양한 형태의 주택 공급을 촉진해야 한다고 봅니다. 또한 부동산 거래에 대한 세금 부담을 낮추어 시장의 유동성을 높이고, 투자자들이 합리적인 판단을 바탕으로 시장에 참여할 수 있도록 예측 가능한 정책 환경을 조성하는 것이 중요하다고 주장합니다.
현실적이고 합리적인 대안
자유주의적 관점에서 볼 때, 현재 대한민국의 부동산 시장이 직면한 문제를 해결하기 위해서는 과감한 규제 완화와 세제 개편이 필요합니다. 특히 수도권을 중심으로 한 그린벨트의 합리적 조정, 용적률 및 건폐율 상향 조정, 재건축 안전진단 기준 완화 등을 통해 주택 공급을 획기적으로 늘려야 합니다. 현재의 도시계획 규제는 1970-80년대에 설계된 것으로, 인구 감소와 1-2인 가구 증가 등 현대 사회의 변화된 주거 수요를 반영하지 못하고 있습니다. 따라서 도시계획 패러다임을 근본적으로 전환하여, 도심 내 저밀도 개발 지역의 고밀도화를 추진하고, 직주근접이 가능한 복합 용도 개발을 장려해야 합니다.
또한 세제 측면에서는 거래세는 낮추고 보유세는 합리적으로 조정하여 시장의 유동성을 확보하는 것이 중요합니다. 현재의 높은 취득세와 양도소득세는 주택 거래를 위축시켜 시장의 효율적 작동을 방해하고 있습니다. 특히 양도소득세의 중과세는 다주택자들의 매물 출회를 억제하는 요인으로 작용하여 오히려 공급 부족 현상을 심화시킬 수 있습니다. 보유세의 경우에는 급격한 인상보다는 단계적이고 예측 가능한 방식으로 조정하여 주택 소유자들의 충격을 최소화하는 것이 바람직합니다.
더불어 민간 임대 시장의 활성화를 위해 임대사업자에 대한 인센티브를 강화하고, 임대인과 임차인이 상호 존중하는 선진적인 임대 문화를 조성해야 합니다. 공공 부문에서는 직접적인 주택 공급보다는 주거 취약계층을 위한 주거 바우처 제도를 확대하여, 시장 메커니즘을 통해 효율적으로 주거 복지를 실현할 수 있는 방안을 모색해야 합니다.
현재와 같은 강력한 규제 중심의 접근은 단기적으로는 시장을 안정시키는 듯 보일지 모르나, 장기적으로는 시장의 자생적 회복력을 약화시켜 더 큰 부작용을 초래할 가능성이 높습니다. 부동산 시장은 결국 시장 참여자들의 합리적 선택과 자유로운 거래를 통해 가장 효율적으로 작동하며, 정부는 이를 뒷받침하는 제도적 틀을 마련하는 데 집중해야 할 것입니다. 그러한 의미에서 정부의 역할은 시장을 억압하는 것이 아니라, 시장이 원활하게 작동할 수 있는 환경을 조성하고, 시장 실패가 발생하는 영역에 한해 보완적 개입을 하는 것으로 제한되어야 할 것입니다.